A Füredi utcai lakótelep felépítéséig Zugló sajátos hangulatú, falusias kerületrésze volt Rákosfalva, melynek területe a török hódoltság után Grassalkovich-birtok volt, majd a befolyásos Festetics család tulajdonába került.
A Festeticsek a hatalmas, a mai 16. kerület és Kőbánya egyes részeit is magába foglaló területen mintagazdaságot és tehenészetet tartottak fenn. Festetics János 1848-ban elhunyt, örökösei pedig áruba bocsátották a birtokot, amelynek méreteiről eligazítást nyújt egy, a korabeli napilapokban megjelent hirdetés. Eszerint a „Pest szabad királyi város határában, a várostól alig félórányira, a kerepesi országút mentén fekvő szép birtok, mely Rákos név alatt ismeretes”, magában foglalt 358 hold első osztályú szántóföldet, 136 hold legjobb minőségű, legeltetésre alkalmas rétet, 20 hold erdőt, konyhakertet, szőlőt és egy majorságot. A birtokon az urasági és tiszti lakon kívül voltak még gazdasági épületek, cselédlakások, egy kovácsműhely, egy jól jövedelmező vendégfogadó (ez vélhetően az 1920-as évekig működő Sárga Csikó fogadó), valamint a birtokot keresztül-kasul szelő Rákos-patakon egy négykerekű, szintén jól jövedelmező malom.
Zsivora György színre lép
A fenti hirdetésben bukkant fel először Rákosfalvával kapcsolatban Zsivora György neve, ekkor még mint az adásvétel lebonyolításával megbízott ügyvéd, aki a belvárosi Szervita téri irodájában adott bővebb felvilágosítást a birtok iránt érdeklődőknek. Hogy a következő években mi történt, azt források hiányában nem tudjuk rekonstruálni, de az bizonyos, hogy Zsivora egyre tekintélyesebb lett az ügyvédi pályán, és vélhetően szép vagyont gyűjtött. 1850-ben például egyetlen megbízáson, Wodianer Sámuel bankár, Kossuth Lajos volt pénzügyi tanácsadója végrendeletének végrehajtójaként 300 aranyforintot keresett. A belvárosi ügyvéd maga is üzletet láthatott a rákosi birtokban, 1854-ben ugyanis már tulajdonosként jegyzi a földeket. Jó vétel volt: a hatalmas kiterjedésű földdarabért mindössze 750 forintot fizetett a Festetics-örökösöknek.
A birtokról pontos leírás maradt fenn
A Zsivora-birtokról feljegyezték, hogy fekvése lapályos, csak néhol található kisebb emelkedő a területen. A telek határában egy gőzüzemű malom működött. A talaj minősége nem volt túl jó, kötött, agyagos és homokos részek váltogatták egymást. Ennek ellenére a burgonya- és kukoricatermés rendre kiváló volt, de termeltek még árpát, zabot, rozst és lucernát is. A gazdaság jól felszereltnek számított, a vetést Garret-féle vetőgéppel végezték. A birtokon általában cinkotai napszámosokkal dolgoztattak, de kaszáláskor a különösen szorgalmas munkaerő hírében álló tótokat is felfogadtak. Zsivora a birtokon mintatehenészetet is fenntartott, 1862-ben 86 db szarvasmarhája volt, köztük két különösen értékes holland tenyészbika.
Nem kiheverhetetlen, de érzékeny veszteséget okozott a tulajdonosnak, amikor 1863-ban a birtoka határában álló gőzmalom porig égett. Ezután egyre kevésbé foglalkoztatta a gazdálkodás, és egyre gyakrabban merült fel benne a telkek eladásának gondolata.
Zsivora György 1870-ben engedélyt kapott Pest városától birtoka felparcellázására. A 179 házhely értékesítése még abban az évben megkezdődött, templom és iskola részére ingyen ajánlott fel telkeket a városnak. A lapok ekkor számoltak be először arról, hogy kint a Rákoson új telep van születőben, amelynek sikere, köszönhetően a jó levegőnek és a patak közelségének, garantált. A vevőket azzal kecsegtették, hogy nemsokára iskola épül a területen, egy társaság pedig „lóvonatú vasút” kialakításán munkálkodik.
A színészalapítók legendája
A közvélekedésben makacsul tartja magát az a nézet, hogy a Zsivoránál gyakran vendégeskedő pesti művészek olyan jól érezték magukat a kies rákosi tájon, hogy nyaralókat kezdtek építtetni, és ezzel megvetették Rákosfalva alapjait. Több adoma egyenesen Szigligeti Edéhez, korának termékeny és sikeres drámaírójához köti az alapítást. A történet városi legenda csupán, de van valóságalapja. Zsivoránál valóban gyakran megfordultak öccse, a nála 5 évvel fiatalabb József művész barátai, Szigligeti mellett ifjabb Lendvay Márton, a Nemzeti Színház hősszerelmese, Szerdahelyi Kálmán, Jókai sógora és kedvenc színésze, valamint Vadnay Károly hírlapíró. Zsivora József maga is a színészmesterséget űzte, korának népszerű komikusa és színdarabfordítója volt, aki vándorszínészként kezdte pályafutását. 1838-ban szerződött Pestre, előbb a Pesti Magyar Színház, majd a Nemzeti segédszínésze volt. Nevéhez több tucat német nyelvű színdarab magyarítása kötődik.
A Rákosfalvára betelepülők nagyobb részét azonban nem a pesti művészvilág, hanem a környéki falvakból érkező, tehetősnek egyáltalán nem mondható, döntően német ajkú gazdálkodók adták. A felparcellázott és időközben a helyi értelmiség által Rákosfalvának keresztelt hajdani Zsivora-birtokon 1872 őszén megnyitott az elemi népiskola, vezető tanítónak Storch Mátyást nevezték ki. Októberben Klempa Simon felszentelte a templom mellett ma is látható kőkeresztet és egy harangot. 1876-ban már kilencven ház állt a telepen, három évvel később pedig megtörténtek az első utcaelnevezések is.
